Le dépôt de garantie c’est la somme remise par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir face aux loyers impayés et aux éventuelles dégradations lors du départ des locataires.

Depuis le 10 février 2008, le dépôt de garantie exigé par le propriétaire ne peut excéder l’équivalent d’un mois de loyer hors charges.

Si le dépôt de garantie est demandé systématiquement par les bailleurs et il doit être prévu dans le contrat de location pour être exigible.

En outre, il peut demander au locataire la fourniture d’une caution, c’est-à-dire d’une personne qui s’oblige à régler toute somme due par le locataire si ce dernier est défaillant.

 . Légalement le propriétaire dispose de deux mois à compter de la date de la restitution des clés ou de la fin du délai de préavis de départ (si la restitution des clés est effectuée avant) pour rendre le dépôt de garantie au locataire.

. Toutefois, le délai de restitution est réduit à 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

. S'il n'est pas restitué dans le délai imparti, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard, sauf si le locataire n'a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile.

. Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie :

• Les dégradations commises par le locataire durant la location, à l’exclusion de la vétusté. Dans ce cas les retenues doivent être justifiées par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie du logement.

• Les charges impayées ou insuffisamment provisionnées durant la location

• Les loyers impayés

• Les taxes exigibles au locataire : la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères), taxe d’habitation…

Le bailleur doit justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie. Aucune retenue ne pourra être faite sans les justifications nécessaires. : facture ou devis réalisé par un professionnel pour les travaux de remise en état, documents du trésor public pour les taxes…

Dans le secteur social, les indemnités locatives, correspondant aux travaux de remise en état, figurent sur un bordereau fourni à la suite de l’état des lieux de sortie et sont exigées par le bailleur, lequel rembourse ensuite intégralement le dépôt de garantie sauf dans certains organismes HLM où elles sont déduites du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie ne doit pas servir à payer le dernier mois de loyer. Le locataire ne payant pas son dernier mois de loyer prend le risque de se voir notifier par acte d’huissier, à sa charge, un commandement de payer.

Si les travaux ne sont pas effectués par le propriétaire, à la suite de l’état des lieux de sortie, le locataire, selon la jurisprudence, ne peut pas réclamer le remboursement des sommes retenues. Ces retenues sont considérées comme un dédommagement des dégradations causées (Cour de cassation chambre civile du 2 octobre 2007).

En cas de litige sur le montant du remboursement du dépôt de garantie, le locataire peut encaisser sans crainte le chèque de restitution partielle. Cet encaissement ne vaut pas acceptation du montant.

Le propriétaire dispose de deux mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie dans sa totalité ou en partie diminuée des retenues dûment justifiées.

• Dans les cas où aucune restitution n’est réalisée à l’issue du délai de deux mois, le locataire doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé réception exigeant la restitution immédiate de la somme augmentée des intérêts calculés sur le taux légal (variable d’une année à l’autre).

• Lorsque la restitution est partielle et les retenues non justifiées, le locataire envoie une lettre en recommandé avec accusé réception exigeant immédiatement tous les justificatifs des retenues. A défaut, il réclamera le remboursement intégral du dépôt de garantie.

• Si les justifications fournies par le bailleur ne relèvent pas des obligations du locataire, celui-ci conteste immédiatement par lettre en recommandé avec accusé réception la nature des retenues et exige la restitution immédiate des sommes en question.

. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation ( C.D.C) à la Direction Départementale des Territoires, Service Habitat Ville Construction, 19 Boulevard Paixhans au Mans puis le juge de proximité Ces procédures sont gratuites. La C.D.C. est une commission constituée à parité de représentants d'associations de locataires (dont la CNL)  et d'associations de bailleurs privés et sociaux. Le locataire peut aussi saisir le Tribunal d’Instance.